Huis verkopen en terughuren: Overwaarde verzilveren zonder verhuizen

Je zit in een situatie waarin je de overwaarde van je huis wilt benutten, maar liever niet verhuist. Misschien is je inkomen beperkt, of kun je geen hypotheekverhoging krijgen. Dan biedt huis verkopen en terughuren een interessante optie. Het klinkt als een paradox: je verkoopt je huis, maar blijft erin wonen. Ontdek hier stap voor stap wat het inhoudt, hoe het werkt in de praktijk, wat de voordelen en risico’s zijn, en wanneer dit echt interessant kan zijn.

Wat is huis verkopen en terughuren?

Huis verkopen en terughuren, in de financiële wereld vaak sale and lease back genoemd, betekent dat je je woning verkoopt aan een beleggingsorganisatie of investeerder, maar er blijft wonen als huurder. In plaats van dat je je huis definitief verlaat, ontvang je direct een groot deel van de waarde van je woning, meestal tussen 70% en 90%, terwijl je maandelijks huur betaalt aan de nieuwe eigenaar.

Het grootste verschil met een traditionele verkoop is dat je blijft wonen. Zo kun je de overwaarde benutten voor bijvoorbeeld pensioen, het aflossen van een bestaande hypotheek of andere financiële doelen, zonder dat je fysiek hoeft te verhuizen.

Hoe werkt jouw huis verkopen en terughuren in de praktijk?

Het verkoopproces stap voor stap

1. Contact opnemen met een opkoper of beleggingsorganisatie - Je start door een geschikte partij te vinden die huizen koopt voor terugverhuur. Vaak ontvang je een indicatie van de uitbetaling op basis van WOZ-waarde of marktwaarde.
2. Onderhandeling en uitbetaling van 70-90% van de woningwaarde - Na overeenstemming ontvang je het afgesproken bedrag. Hierbij wordt meestal 70-90% van de marktwaarde uitgekeerd, zodat de koper buffer heeft voor eventuele waardeschommelingen.
3. Hypotheekschuld verrekenen - Eventuele resterende hypotheek wordt afgelost van het uitbetaalde bedrag. Zo houdt je netto het bedrag over dat direct vrij besteedbaar is.

Van eigenaar naar huurder

1. Afsluiten huurovereenkomst - Je wordt huurder van je eigen woning. De huurprijs ligt meestal rond 5% van de verkoopwaarde per jaar.
2. Onderhoudsverantwoordelijkheid verschuift - Groot onderhoud wordt nu de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Jij betaalt dus alleen de reguliere servicekosten en klein onderhoud.  Zo heb je minder financiële risico’s voor onverwachte reparaties.

Deze stap markeert de overgang van volledige eigendom naar een huurconstructie, waarbij je blijft wonen maar niet langer eigenaar bent. Het is belangrijk om huurcontract en voorwaarden goed te controleren zodat je precies weet wat je rechten en plichten zijn.

Wat levert het op?

De netto opbrengst van het verkopen en terughuren van je woning geeft je direct financiële ruimte. Dit kan handig zijn om schulden af te lossen, pensioen aan te vullen of andere grote uitgaven te doen. Toch is het belangrijk om goed naar de maandelijkse lasten te kijken: de huur ligt vaak hoger dan je huidige hypotheeklasten, waardoor je maandelijkse cashflow kan toenemen.

Op lange termijn speelt ook het effect van doorlopend gebruik: als je elk jaar een deel van het ontvangen kapitaal gebruikt zonder extra inkomen, kan het beschikbare geld langzaam opraken. Stel dat je bijvoorbeeld €180.000 ontvangt en jaarlijks €12.000 aan huur en levensonderhoud gebruikt, dan is het kapitaal na 15 jaar grotendeels opgebruikt.

Daarom is het verstandig om vooraf een realistische planning te maken en eventueel aanvullend inkomen of spaarreserves te betrekken. Zo voorkom je dat de tijdelijke financiële vrijheid later tot beperkingen leidt.

Voordelen van huis verkopen en terughuren

Een groot voordeel van het verkopen en terughuren van je huis is dat je direct toegang krijgt tot de overwaarde. Je hoeft niet te wachten op een koper of op goedkeuring voor een hypotheekverstrekking; het geld staat vrijwel meteen tot je beschikking. Dit kan handig zijn om schulden af te lossen, financiële reserves aan te vullen of andere belangrijke uitgaven te doen.

Daarnaast bespaar je vaak op makelaarskosten. Veel opkopers werken zonder makelaar of rekenen geen extra bemiddelingskosten, waardoor je een groter deel van de woningwaarde netto ontvangt. Dit betekent ook dat het verkoopproces sneller verloopt dan bij een traditionele woningverkoop, waarin meerdere bezichtigingen, onderhandelingen en juridische stappen tijd kosten.

Een ander voordeel is dat groot onderhoud voortaan de verantwoordelijkheid van de verhuurder wordt. Als huurder hoef je je dus geen zorgen te maken over onverwachte hoge kosten voor bijvoorbeeld dakreparaties, nieuwe cv-ketels of gevelrenovaties. Jij bent alleen verantwoordelijk voor klein onderhoud en de reguliere servicekosten, wat meer financiële voorspelbaarheid geeft.

Daarnaast vervalt de WOZ-belasting. Als huurder betaal je geen eigenwoningforfait meer, waardoor je belastingdruk kan dalen en je netto meer besteedbaar inkomen overhoudt.

Tot slot biedt deze constructie een snellere afhandeling dan traditionele verkoop. De administratieve en juridische procedures zijn vaak eenvoudiger, waardoor je sneller zekerheid hebt over de uitbetaling van de overwaarde en het afsluiten van een huurovereenkomst. Dit is bijvoorbeeld ideaal voor mensen die snel financiële ruimte nodig hebben of een nieuwe fase in hun leven willen starten, zoals pensioen, scheiding of emigratie.

Door deze voordelen kan verkopen en terughuren een aantrekkelijke optie zijn voor mensen die financiële flexibiliteit willen combineren met het behoud van hun woning. Wel is het belangrijk om de nadelen en risico’s zorgvuldig af te wegen, zodat de tijdelijke financiële vrijheid niet later tot beperkingen leidt.

Nadelen en risico’s: waar moet je op letten?

Financiële nadelen

• Hogere woonlasten - De maandelijkse huur ligt vaak hoger dan je huidige hypotheeklasten. Dit kan je maandbudget flink beïnvloeden en vergt een realistische inschatting van je financiële ruimte.
• Geld kan opraken - Als je de overwaarde jaar na jaar gebruikt zonder aanvullend inkomen, kan het kapitaal in 10 tot 20 jaar op zijn. Dit maakt het belangrijk om een langetermijnplanning te maken.
• Lagere verkoopopbrengst - Bij verkopen en terughuren ontvang je meestal ongeveer 20% minder dan de marktwaarde. Dit betekent dat je mogelijk geld laat liggen in vergelijking met een traditionele verkoop.

Fiscale gevolgen

• Vermogensbelasting - Het eigenwoningforfait vervalt en de waarde van je voormalige huis valt nu in box 3. Hierdoor betaal je mogelijk meer vermogensbelasting.
• Hypotheekrenteaftrek vervalt - Omdat je geen eigenaar meer bent, kun je de hypotheekrente niet meer aftrekken. Dit kan je netto lasten verhogen in vergelijking met het behouden van de woning.

Impact op autonomie

• Minder vrijheid - Je hebt toestemming nodig van de verhuurder voor zaken zoals onderhuur, verbouwingen of huisdieren. Dit beperkt je zelfbeschikking in je eigen huis.
• Minder toeslagmogelijkheden. Bij een hoge netto overwaarde kan huurtoeslag of andere inkomensafhankelijke toeslagen vervallen. Dit kan het maandelijkse budget verder drukken.

Belasting en fiscale gevolgen in 2025

Verkopen en terughuren brengt fiscale veranderingen met zich mee die je goed moet begrijpen. Niet alleen verandert je eigendomssituatie, ook je belastingpositie en toeslagen kunnen hierdoor anders uitpakken.

Vermogensbelasting box 3

Wanneer je je huis verkoopt en terughuurt, vervalt het eigenwoningforfait. Je woning wordt geen hoofdverblijf meer voor fiscale doeleinden en valt daardoor in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat de waarde van je voormalige huis meetelt als vermogen. Voor 2025 gelden de volgende vrijstellingsgrenzen: €57.000 voor alleenstaanden en €114.000 voor fiscaal partners. Eventueel vermogen boven deze grens wordt belast tegen een effectief tarief van ongeveer 5,88% bij beleggen. Ter vergelijking: het eigenwoningforfait als eigenaar ligt rond 1,44%, wat vaak lager is dan de box 3-belasting bij een vergelijkbaar vermogen.

Impact op uitkeringen en toeslagen

De verandering van eigenaar naar huurder kan ook gevolgen hebben voor inkomensafhankelijke uitkeringen en toeslagen. Bijvoorbeeld:

• Bijstand: maximaal vermogen €7.770
• Huurtoeslag: maximaal vermogen €37.395
• Zorgtoeslag: maximaal vermogen €141.896

Een te hoge netto overwaarde kan betekenen dat je niet langer in aanmerking komt voor toeslagen of dat je bijstand vervalt. Dit is een belangrijk aandachtspunt voor mensen die deels afhankelijk zijn van sociale inkomensregelingen.

Alternatieven voor huis verkopen en terughuren

Hypotheekverhoging

Een hypotheekverhoging kan vaak goedkoper uitvallen dan verkopen en terughuren, omdat je geen huur hoeft te betalen en je woning in box 1 blijft. Let wel: banken toetsen je inkomen, en je moet voldoen aan de reguliere hypotheeknormen. Handig om vooraf met een financieel adviseur te bespreken of je in aanmerking komt en hoeveel extra ruimte dit geeft.

Tweede hypotheek

Met een tweede hypotheek kun je extra geld lenen zonder je huidige hypotheek aan te passen. Dit biedt flexibiliteit, bijvoorbeeld voor grote uitgaven of verbouwing. Houd er rekening mee dat je dan dubbele hypotheeklasten hebt, waardoor je maandelijkse woonlasten kunnen stijgen.

Opeethypotheek

Speciaal ontwikkeld voor 60-65+ huiseigenaren: je ontvangt jaarlijks een bedrag gebaseerd op de overwaarde van je woning, dat later wordt afgelost bij overlijden of verkoop. Dit kan een oplossing zijn als je pensioeninkomen beperkt is en je in je eigen huis wilt blijven wonen. Het is belangrijk om te begrijpen dat dit kapitaal uiteindelijk opraakt en dat er fiscale gevolgen kunnen zijn. 

“Als ik mijn ouders zou adviseren, zou ik eerst kijken naar de mogelijkheden van een opeetconstructie. Dit is vaak een goed alternatief, omdat je hiermee niet direct je woning hoeft te verkopen.”, aldus Ricardo (Hypotheekadviseur, Topzeker)

Veelgestelde vragen over huis verkopen en terughuren

Hoeveel krijg je bij sale and lease back?
Meestal tussen de 70-90% van de marktwaarde, waarbij eventuele hypotheekschuld wordt afgetrokken. Het exacte bedrag hangt af van de koper en de WOZ-waarde.

Moet ik belasting betalen?
Ja, het eigenwoningforfait vervalt en de woning valt nu in box 3 van de inkomstenbelasting. Eventuele vermogensbelasting kan hierdoor hoger uitvallen.

Verliest mijn hypotheekrenteaftrek?
Ja, omdat je geen eigenaar meer bent van de woning, vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek.

Kan ik huurtoeslag krijgen?
Dat kan alleen als je inkomen en vermogen binnen de geldende grenzen voor huurtoeslag vallen. Bij hoge overwaarde kan het recht vervallen.

Bekijk ook onze veelgestelde vragen over woningwaardering voor meer informatie.