Overwaarde berekenen: zo pak je het slim aan

Wat is overwaarde en hoe bereken je dit?

Overwaarde is het verschil tussen de huidige waarde van je woning en je resterende hypotheekschuld. Bereken dit eenvoudig:

Woningwaarde – Hypotheekschuld = Overwaarde

Bij een huis van €400.000 met een hypotheekschuld van €250.000 heb je €150.000 overwaarde.

Tip: Wizzer helpt je hierbij met een snelle woningwaardering. Je weet vaak al binnen 4 uur wat je woning waard is, handig als je een hypotheek wilt aanvragen, verhogen of oversluiten.

Voorbeeld:

• Woningwaarde: €400.000
• Hypotheekschuld: €250.000
• Overwaarde: €150.000

Wil je direct berekenen wat jouw woning waard is? Bekijk de online woningwaardering via Wizzer.

Overwaarde berekenen: stap-voor-stap instructies

Je hebt gehoord dat je woning meer waard is geworden, een fijn idee, toch? Maar hoeveel overwaarde heb je nu écht? 

“Veel van mijn klanten willen bij voorbaat al weten wat hun eventuele overwaarde is,” vertelt Christa Borgers, NVM taxateur. “Dit is namelijk dé start van heel veel woondromen.” 

Met een paar simpele stappen kun je dat zelf achterhalen. Zo krijg je direct inzicht in wat je met die overwaarde kunt doen, bijvoorbeeld bij de aankoop van een nieuw huis of het oversluiten van je hypotheek.

1. Begin bij de WOZ-waarde

De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is een handig startpunt om een eerste beeld te krijgen van de waarde van je woning. Je vindt deze via de website van het Kadaster of de gemeente.
Maar let op: de WOZ-waarde is niet hetzelfde als de marktwaarde. De WOZ kijkt vaak naar cijfers van het voorgaande jaar, terwijl de marktwaarde laat zien wat je huis nu waard is. Gebruik de WOZ dus vooral als referentiepunt.

Expert-tip: combineer de WOZ-waarde met recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je buurt. Zo krijg je een realistischer beeld.

2. Controleer je actuele hypotheekstand

De volgende stap: je hypotheekschuld achterhalen. Log in bij je bank of hypotheekverstrekker en noteer het bedrag dat je nog moet aflossen. Vergeet niet eventuele kosten zoals boeterente of aflosvergoedingen mee te nemen, die kunnen invloed hebben op de uiteindelijke overwaarde.

3. Reken je overwaarde uit

Nu komt het rekenwerk. De formule is eenvoudig:

Woningwaarde – Hypotheekschuld = Overwaarde

Een voorbeeld:

• Woningwaarde: €350.000
• Hypotheekschuld: €200.000
• Overwaarde: €150.000

Met dat bedrag kun je bijvoorbeeld je nieuwe woning financieren, je bestaande hypotheek aanpassen of investeren in een verbouwing.

Wil je niet gokken met schattingen?
Ontdek wat Wizzer is en hoe je jouw woning digitaal laat waarderen (in de markt ook wel bekend als desktoptaxatie). Binnen vier uur heb je een gevalideerd rapport in handen. Ideaal als je snel inzicht wilt zonder een huisbezoek. Handig als je je hypotheek wilt aanvragen, verhogen of oversluiten.

Overwaarde opnemen en gebruiken: alle mogelijkheden

Je huis kan meer waard zijn dan je denkt. Die overwaarde kun je benutten om je woondromen waar te maken, of om financiële ruimte te creëren. Maar wat zijn de slimste manieren om dat te doen?

1. Verhuizen naar een duurder huis

Droom je van meer ruimte, een tuin of een modernere woning? Met de overwaarde uit je huidige huis kun je de stap naar een duurder huis zetten.

• Voordeel: Je vergroot je keuzemogelijkheden bij de aankoop van je nieuwe woning.
• Risico: Let op de bijleenregeling.  Als je je overwaarde niet herinvesteert in je nieuwe woning, kan dat invloed hebben op je hypotheekrenteaftrek.
• Praktisch: Controleer eerst de actuele marktwaarde van je woning via Wizzer. Zo weet je precies met welk bedrag je kunt rekenen voordat je een nieuwe hypotheek aanvraagt.

2. Verbouwen of verduurzamen

Wil je liever blijven wonen waar je nu zit, maar dan beter, mooier of energiezuiniger? Ook dan kun je je overwaarde slim inzetten. Denk aan een nieuwe keuken, een dakkapel of isolatie die je energierekening verlaagt.

Dat kan door een extra hypotheek af te sluiten of een bouwdepot te gebruiken. Zo investeer je in je eigen wooncomfort én in de toekomstige waarde van je woning.

• Voordeel:  Een comfortabeler huis en vaak een hogere woningwaarde.
• Risico’s: Kosten kunnen hoger uitvallen dan gepland. Vraag daarom vooraf offertes op en check of je een vergunning nodig hebt.
• Praktisch: Bereken de terugverdientijd van energiebesparende maatregelen. Soms betaalt een investering zichzelf sneller terug dan je denkt.

3. Schulden aflossen en financiële rust creëren

Een andere optie is om (een deel van) je overwaarde te gebruiken om duurdere leningen af te lossen, zoals een persoonlijke lening, studieschuld of creditcardschuld. Zo verlaag je je maandlasten en bespaar je rente.

• Voordeel:  Meer financiële ruimte en overzicht.
• Risico:  Als de woningmarkt daalt, kan je financiële buffer kleiner worden.
• Praktisch: Los eerst de leningen met de hoogste rente af en houd altijd een kleine noodreserve aan. Dat geeft rust én zekerheid.

Tip: Voor een overzicht van fiscale gevolgen, risico’s en optimale planning van deze toepassingen, bekijk de **officiële richtlijnen voor het verzilveren van woningwaarde van de AFM*.

4. Andere manieren om je overwaarde slim te benutten

Je kunt meer met je overwaarde dan je misschien denkt. Naast verhuizen of verbouwen zijn er nog andere manieren om dat vermogen in je stenen strategisch in te zetten, afhankelijk van je levensfase en doelen. Hieronder ontdek je vijf extra opties die vaak verrassend goed passen bij uiteenlopende situaties.

Krediethypotheek: flexibele toegang tot je overwaarde

Met een krediethypotheek open je als het ware een flexibele geldlijn op basis van je overwaarde. Handig als je af en toe wat extra financiële ruimte wilt, bijvoorbeeld voor een grote aankoop of verbouwing.
Het voordeel? Je betaalt alleen rente over het bedrag dat je daadwerkelijk opneemt. Maar wees alert: de rente kan variabel zijn en daardoor oplopen. Gebruik dit dus verstandig, bijvoorbeeld voor verbeteringen die ook waarde toevoegen aan je woning.

Expert-tip: Laat vooraf een digitale waardering uitvoeren via Wizzer, zodat je weet hoeveel ruimte je verantwoord kunt opnemen.

Opeethypotheek: je huis laten werken voor je inkomen

Voor veel oudere huiseigenaren kan een opeethypotheek uitkomst bieden. Daarmee kun je (een deel van) je overwaarde omzetten in een maandelijks inkomen, zonder dat je hoeft te verhuizen. Zo creëer je extra financiële ademruimte in je pensioenjaren.
Het nadeel is dat je vermogen in de woning geleidelijk afneemt, je erfgenamen krijgen dus minder overwaarde terug. Bespreek daarom altijd goed met een adviseur hoeveel je wilt opnemen en wat dat betekent voor de toekomst.

Expert-tip: Een opeethypotheek werkt het best als onderdeel van een doordachte financiële planning, niet als spontane beslissing.

Extra aflossen: directe besparing en rust

Je kunt je overwaarde ook gebruiken om (extra) af te lossen op je huidige hypotheek. Daarmee verlaag je je maandlasten of verkort je de looptijd. Veel mensen kiezen hiervoor om meer financiële rust te krijgen.
Let wel: sommige hypotheekvormen rekenen een boete bij vervroegde aflossing. Controleer dus altijd je voorwaarden en overleg met je bank voordat je stappen zet.

Expert-tip: Extra aflossen is vooral interessant als je hypotheekrente hoger ligt dan de spaarrente, dan levert het direct rendement op.

Investeren in een tweede woning

Denk je aan een vakantiehuis of wil je starten met beleggen in vastgoed? Dan kun je je overwaarde gebruiken als eigen inbreng voor een tweede woning. Zo profiteer je mogelijk van waardestijging én huurinkomsten.
Toch is dit geen risicoloze keuze: onderhoud, leegstand en belastingen kunnen het rendement beïnvloeden. Maak dus een realistisch investeringsplan en houd rekening met de extra financieringskosten.

Expert-tip: Gebruik Wizzer om ook de waarde van een potentiële tweede woning digitaal te laten bepalen, zo weet je meteen of de aankoopprijs in lijn ligt met de markt.

Overwaarde bij scheiding of samenwonen

Bij een scheiding of nieuwe samenwoon-situatie speelt overwaarde vaak een centrale rol. Het bepaalt hoeveel ieder kan meenemen of investeren in een nieuwe woning. Een actuele en objectieve waardering is dus noodzakelijk voor een eerlijke verdeling.

Omdat de woningmarkt snel verandert, kan timing hier echt het verschil maken. Laat daarom een digitale waardering via Wizzer uitvoeren: binnen vier uur heb je een gevalideerd rapport dat beide partijen inzicht en rust geeft.

Expert-tip: Bij een scheiding kun je niet alleen afspraken maken over de verdeling van de overwaarde, maar ook over welke hypotheek voordelen op wiens naam komen te staan. Die duidelijkheid voorkomt discussies en versnelt het proces van herfinanciering of verkoop.’ zo vertelt Christa Borgers, NVM taxateur.

Overwaarde voor toekomstige plannen

Soms wil je de overwaarde niet meteen gebruiken, maar reserveren voor later. Denk aan een pensioenbuffer, studiekosten van kinderen of een overbruggingsfinanciering tussen twee woningen.
In zulke gevallen is het slim om de waarde van je woning periodiek te laten actualiseren. Zo weet je precies wat je kunt aanspreken wanneer de tijd rijp is.

Expert-tip: Door je woning regelmatig digitaal te laten waarderen, houd je altijd grip op je financiële speelruimte, zonder huisbezoek of papierwerk.

Bijleenregeling in 2025: wat verandert er?

De bijleenregeling blijft ook in 2025 van kracht. Dat betekent dat je de overwaarde van je oude woning moet gebruiken voor de aankoop van je volgende huis, als je de hypotheekrenteaftrek wilt behouden.
Doe je dat niet, dan vervalt (een deel van) die aftrek. De regeling voorkomt dat mensen hun overwaarde opnemen én tegelijk volledige renteaftrek krijgen, iets wat fiscaal niet meer past in het huidige beleid.

Praktisch voorbeeld: Verkoop je je huis met €80.000 overwaarde, dan moet je dat bedrag investeren in je nieuwe woning. Gebruik je maar €40.000, dan vervalt de renteaftrek over de andere €40.000.

Wanneer betaal je belasting over je overwaarde?

In veel gevallen betaal je géén belasting over je overwaarde, zolang je het geld herinvesteert in een nieuwe woning. Maar als je de overwaarde opneemt zonder herinvestering, bijvoorbeeld om te consumeren of te sparen, dan telt dat bedrag mee als vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting.

Expert-tip: ‘Houd goed bij wat je met je overwaarde doet. Herinvesteer je het bedrag in een nieuwe woning, dan blijft het buiten de belastingheffing. Gebruik je het voor andere doeleinden, dan kan het meetellen in box 3’, aldus Christa Borgers (NVM taxateur).

Daarnaast kun je (onder voorwaarden) profiteren van de schenkingsregeling. In 2025 mag je tot €32.195 belastingvrij schenken aan bijvoorbeeld je kinderen, mits het geld wordt gebruikt voor de aankoop of verbouwing van een woning.

Extra tip: Combineer een deel van je overwaarde slim met de schenkingsvrijstelling om je (klein)kinderen te helpen aan hun eerste huis.

Heeft mijn woning overwaarde? 5 signalen om te checken

Je vraagt je misschien af: heeft mijn huis eigenlijk al overwaarde? Het antwoord hangt af van een paar slimme indicatoren. Hieronder vind je vijf situaties waarin de kans groot is dat je woning meer waard is dan je hypotheek, of waarin het juist verstandig is om dat eens goed te laten checken.

1. Je woont er al wat langer

Heb je je woning een paar jaar geleden gekocht, dan is de kans groot dat de marktwaarde inmiddels flink is gestegen. Huiseigenaren die hun woning tussen 2015 en 2021 kochten, zien vaak een stevige overwaarde door de gestegen huizenprijzen.
Kocht je pas recent? Dan is het verschil meestal kleiner, maar ook dan kan de waarde positief zijn, zeker als de huizenprijzen in jouw regio blijven aantrekken.

2. De regionale woningmarkt draait goed

De woningmarkt verschilt per regio. In sommige gebieden stijgen de prijzen razendsnel, terwijl andere plekken stabiel blijven. Woont je in een populaire stad of groeigemeente, dan is de kans groot dat jouw woning meer waard is dan je denkt.
Expert-tip: Een digitale waardering via Wizzer laat direct zien of jouw woning meebeweegt met de regionale trend.

3. Type woning en ligging tellen mee

Appartement in het centrum? Twee-onder-een-kap in een rustige buitenwijk? De ligging, het type woning en de directe omgeving bepalen samen een groot deel van de waarde. Woningen met tuin, extra kamers of gunstige ligging bij voorzieningen doen het vaak beter op de markt.

4. Prijsontwikkeling in je buurt

Kijk eens naar de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in jouw straat of wijk. Als die recent fors hoger lagen dan toen jij kocht, is dat een sterk signaal van overwaarde.
Tip: op websites van het Kadaster of via Wizzer kun je eenvoudig recente verkoopdata bekijken.

5. Verbouwingen of verduurzaming

Heb je geïnvesteerd in een nieuwe keuken, uitbouw of zonnepanelen? Dan heb je niet alleen comfortabeler gewoond, maar waarschijnlijk ook de marktwaarde verhoogd. Energiezuinige verbeteringen worden bovendien steeds beter beloond bij waardebepaling.

Check je eigen situatie
Wil je weten of jouw woning écht overwaarde heeft? Met Wizzer kun je digitaal waarderen (ook bekend als desktoptaxatie) en binnen 4 uur een gevalideerd rapport ontvangen. Zo weet je precies waar je staat. Handig als je overweegt om je hypotheek aan te passen, te verhogen of een nieuwe woning te kopen.

WOZ-waarde versus werkelijke marktwaarde: wat is je huis écht waard?

De WOZ-waarde lijkt misschien een helder getal, maar in werkelijkheid zegt het niet alles over wat je woning vandaag de dag waard is. Wie de echte marktwaarde wil weten, bijvoorbeeld om een hypotheek aan te passen, te verhogen of over te sluiten, doet er goed aan om dieper te kijken dan de gemeentelijke inschatting.

Waarom de WOZ-waarde vaak lager ligt

De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente op basis van historische verkoopgegevens. Dat betekent dat de cijfers vaak al maanden, soms zelfs een jaar, achterlopen op de actuele markt.
In tijden waarin huizenprijzen stijgen, is de WOZ-waarde dus meestal te laag. En dat kan misleidend zijn als je wilt weten hoeveel overwaarde je werkelijk hebt.

Expert-tip: Gebruik de WOZ-waarde als referentiepunt, niet als eindconclusie. Het vertelt iets over het verleden, niet over wat jouw woning vandaag opbrengt.

Wanneer een traditionele taxatie zinvol is

In sommige situaties is een volledige taxatie door een taxateur op locatie nog steeds nuttig. Denk aan complexe woningen, erfpachtconstructies of hypotheekaanvragen met een hoog risicoprofiel.
Zo’n rapport biedt veel detail, maar het proces zal langer duren en de kosten liggen vanzelfsprekend hoger. In sommige gevallen, bijvoorbeeld bij het oversluiten of verhogen van je hypotheek, heb je die uitgebreide aanpak niet per se nodig.

Digitale waardering: snel, betrouwbaar en erkend

Wil je gewoon snel weten wat je huis waard is, zonder huisbezoek? Dan kun je kiezen voor digitaal waarderen via Wizzer.
Wizzer combineert de grootste woningdatabase van Nederland met slimme modellen én controle door erkende NVM-taxateurs. Zo krijg je binnen vier uur een gevalideerd rapport, betrouwbaar genoeg voor de meeste hypotheekverstrekkers. Handig als je snel duidelijkheid wilt, bijvoorbeeld wanneer je een nieuw huis op het oog hebt of wilt weten hoeveel overwaarde je kunt opnemen.

Bescherming tegen onderwaterstand

Je kunt marktrisico nooit volledig uitsluiten, maar je kunt het wél slim beperken. Neem bijvoorbeeld niet je volledige overwaarde op als de markt onzeker is, houd een buffer achter de hand voor prijsfluctuaties.
Ook is het verstandig om vooraf goed te weten wat je woning op dit moment écht waard is. Daarmee voorkom je dat je plannen baseert op verouderde schattingen.

Timing is alles

Overwaarde opnemen kan interessant zijn, maar het juiste moment is cruciaal. Bij stijgende prijzen is het verleidelijk om direct te handelen, terwijl een dalende markt juist om meer voorzichtigheid vraagt.

Door eerst te begrijpen waar de markt zich bevindt, verklein je de kans op verrassingen en maak je beslissingen met vertrouwen, niet op gevoel.

Wil je weten hoe jouw woning zich houdt bij een dalende markt?
Met Wizzer kun je snel en betrouwbaar zien wat de actuele waarde is en hoe gevoelig die is voor marktschommelingen. Zo blijf je altijd één stap voor op de markt.

Veelgestelde vragen over overwaarde berekenen

Hoe vaak moet je je overwaarde herberekenen?
Eén keer per jaar is meestal voldoende, of zodra er grote veranderingen zijn in de woningmarkt of je hypotheek. Zo blijf je goed op de hoogte van je actuele financiële positie.

Kan overwaarde ook negatief zijn?
Ja, dat heet een onderwaarde. Dit gebeurt wanneer de marktwaarde van je woning lager is dan de resterende hypotheekschuld.

Wat als de WOZ-waarde veel lager is dan de geschatte marktwaarde?
De WOZ-waarde loopt vaak achter op de actuele markt. Gebruik daarom een digitale waardering of vraag een NVM-taxateur voor een realistischer beeld.

Hoeveel kost het om overwaarde op te nemen?

Dat hangt af van je hypotheekvorm en de voorwaarden van je bank. Houd rekening met mogelijke advies-, notaris- of afsluitkosten.

Kun je overwaarde gebruiken voor een tweede huis?
Ja, dat kan binnen de regels van de bijleenregeling. De overwaarde kun je gebruiken als eigen inbreng voor een vakantiewoning of beleggingspand.

Wat gebeurt er bij een echtscheiding met de overwaarde?
De overwaarde wordt verdeeld volgens de afspraken in het echtscheidingsconvenant of de wettelijke richtlijnen. Een actuele waardebepaling helpt daarbij om eerlijk te verdelen.

Telt overwaarde mee voor de AOW-toeslag?
Ja, in sommige gevallen telt de overwaarde mee als vermogen. Dat kan invloed hebben op het recht op toeslagen of aanvullende regelingen.

Kan een hypotheekverstrekker overwaarde weigeren?
Ja, soms wel. Banken beoordelen op inkomen, leeftijd en risicoprofiel voordat ze toestaan dat je (een deel van) de overwaarde opneemt.