Hoe werkt een overbruggingshypotheek?

Hypotheek

•

min leestijd

Richard Glansbeek

Je hebt je droomhuis gevonden, maar… je huidige woning is nog niet verkocht.
Toch wil je niet dat perfecte huis aan je neus voorbij laten gaan. Hoe los je dat tijdelijk financieel op?
Daar komt de overbruggingshypotheek in beeld: een slimme, tijdelijke oplossing waarmee je de overwaarde van je huidige woning alvast kunt gebruiken.

Lees stap voor stap hoe het werkt, wat het kost, wat de risico’s zijn en hoe je eenvoudig kunt berekenen hoeveel je kunt overbruggen.

Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning alvast kunt opnemen, nog vóórdat je huis is verkocht.
Je betaalt alleen rente, geen aflossing, en je lost de hele lening in één keer af zodra je oude woning wordt verkocht.

Kort samengevat:

Je gebruikt de overwaarde van je huis vooruitlopend op de verkoop.
De lening is aflossingsvrij en loopt tijdelijk naast je nieuwe hypotheek.
De aflossing gebeurt volledig zodra je woning is verkocht.

Zo kun je zorgeloos een nieuw huis kopen, zonder te hoeven wachten tot je oude woning definitief van eigenaar wisselt.

Hoeveel overbruggingshypotheek kan ik krijgen?

De hoogte van je overbruggingshypotheek hangt af van één cruciale factor:
de overwaarde op je huidige woning.

De formule is eenvoudig:

Verkoopprijs – Hypotheekschuld – Verkoopkosten (ca. 3%) = Overwaarde

Verkoopprijs of Taxatiewaarde X 90% - hypotheekschuld - verkoopkosten (niet overal) = bedrag dat mag worden overbrugt.

Toch zijn er twee situaties die het verschil maken: of je huis al verkocht is, of nog niet.

Als je woning al verkocht is

Is je oude woning verkocht, maar moet de overdracht nog plaatsvinden? In dat geval gaat de bank uit van de werkelijke verkoopprijs.

Voorbeeld 1:

Verkoopprijs: €300.000
Lopende hypotheek: €200.000
Verkoopkosten (3%): €9.000
Overwaarde: €91.000

Expert tip: de verkoopkosten kunnen verschillen per situatie. In sommige gevallen kun je in een vergelijkbaar scenario zelfs tot €100.000 overbruggen.

Als je woning nog niet verkocht is

Is je woning nog niet verkocht? Dan hanteert de bank de getaxeerde marktwaarde en past meestal een veiligheidsmarge van 90% toe. Bij een desktoptaxatie is 90% standaard (soms zelfs 85%).

Bij een regulier taxatierapport kan de overbrugging hoger zijn: 95%, 99% of zelfs 100%.

Voorbeeld 2:

Getaxeerde waarde: €345.000
Hypotheekschuld: €225.000
90% van taxatiewaarde: €310.500
Maximale overbrugging = €85.500

Die marge is bedoeld om te voorkomen dat je te veel leent als de uiteindelijke verkoopprijs lager uitvalt.

Tip: Laat je woning tijdig digitaal waarderen, in de markt ook wel bekend als desktoptaxatie.
Via Wizzer’s digitale woningwaardering weet je binnen 4 uur wat je woning waard is.
Dat helpt om snel te berekenen hoeveel overwaarde je kunt gebruiken.

Voorwaarden voor een overbruggingshypotheek

Niet iedereen komt automatisch in aanmerking.
Banken hanteren een aantal voorwaarden om het risico te beperken.

Je kunt een overbruggingshypotheek afsluiten als je:

Overwaarde hebt in je huidige woning
De dubbele woonlasten tijdelijk kunt dragen (oude + nieuwe hypotheek + overbrugging). Let op: de nieuwe hypotheeklasten worden hypothecair getoetst. Als er geen ruimte op je inkomen is om de overbrugging en oude hypotheek mee te financieren (wat vaak het geval is), moet dit worden aangetoond met eigen middelen.
Een inkomenstoets doorstaat (je inkomen moet toereikend zijn)
Realistisch kunt verwachten dat de woning binnen 24 maanden verkocht wordt

Banken eisen bovendien dat je de overbrugging combineert met een nieuwe hypotheek. Een los overbruggingskrediet wordt niet verstrekt.

Wil je weten voor wie Wizzer geschikt is?
Bekijk of jouw situatie past bij een woningwaardering voor aankoop, oversluiten of doorstroming.

Rente overbruggingshypotheek en kosten

De rente op een overbruggingshypotheek ligt meestal iets hoger dan bij een reguliere hypotheek, omdat de looptijd korter is en het risico iets groter.
Toch zijn de maandlasten vaak goed te overzien, want je betaalt alleen rente.

Belangrijk:

De rente is fiscaal aftrekbaar, net als bij een gewone hypotheek (binnen de verhuisregeling van 3 jaar).
Je betaalt geen aflossing zolang de overbrugging loopt.
Zodra je oude woning is verkocht, los je het bedrag in één keer af.

Voorbeeld:
Bij een overbruggingslening van €80.000 tegen 5% rente betaal je ongeveer €333 per maand aan rente.
Na de verkoop wordt het volledige bedrag meestal zonder boete afgelost.

Expert tip: er geldt geen boete op de overbruggingslening zelf; eventuele boetes hebben meestal betrekking op de oude hypotheek.

Looptijd van een overbruggingskrediet

De meeste banken hanteren een standaardlooptijd van 24 maanden.
Sommige werken met kortere termijnen van 6, 12 of 18 maanden.

Belangrijk om te weten:

De looptijd start zodra de lening wordt uitgekeerd.
Je kunt in uitzonderlijke gevallen verlenging aanvragen, maar dat moet je tijdig doen.
Banken willen zekerheid dat de woning binnen de termijn verkocht kan worden.

Timing-tip: Vraag je overbruggingshypotheek pas aan wanneer je nieuwe woning definitief is gekocht en de overdracht van je oude woning nog moet plaatsvinden. Zo benut je de looptijd optimaal.

Aflossen van je overbruggingshypotheek

Het aflossen gaat automatisch zodra de verkoop van je oude woning is afgerond.
De notaris gebruikt de opbrengst van de verkoop om:

Eerst je oude hypotheek af te lossen
Daarna de overbruggingshypotheek volledig terug te betalen

Blijft er nog geld over?
Dan kun je die restantoverwaarde gebruiken als inbreng voor je nieuwe woning.
Let hierbij wel op de bijleenregeling: die bepaalt of je hypotheekrente aftrekbaar blijft over het volledige nieuwe hypotheekbedrag.

Aflossen mag altijd boetevrij.

Wanneer heb je een overbruggingshypotheek nodig?

Een overbruggingshypotheek is vooral handig in drie situaties:

1. Eerst kopen, dan verkopen

De meest voorkomende reden. Je hebt een nieuwe woning gevonden, maar de verkoop van je oude woning laat nog op zich wachten.
Een overbruggingskrediet voorkomt dat je tijdelijk zonder geld zit om de aankoop te financieren.

2. Nieuwbouw met lange bouwtijd

Bij nieuwbouwprojecten duurt het vaak maanden – soms meer dan een jaar – voordat de woning wordt opgeleverd.
Met een overbruggingshypotheek kun je alvast de aanbetaling doen, terwijl je in je huidige huis blijft wonen.

3. Verkoop op papier geregeld

Je woning is al verkocht, maar de overdracht bij de notaris vindt pas over een paar maanden plaats.
In dat geval overbrug je het gat tussen de koop- en leverdatum.

Zoals de Consumentenbond uitlegt over overbruggingskrediet, is het een nuttige oplossing als je doorstroomt naar een nieuwe woning en tijdelijk dubbele lasten hebt.

Nieuwe hypotheek verplicht bij overbrugging

Je kunt een overbruggingshypotheek alleen afsluiten in combinatie met een nieuwe hypotheek. Banken willen namelijk zekerheid over je totale financiële situatie.

De minimale hoogte van de nieuwe hypotheek verschilt per bank: sommige hanteren €5.000 als ondergrens, andere €70.000. Houd hier rekening mee bij het plannen van je financiering.

Let op: er is geen bank die alleen een overbruggingslening aanbiedt zonder een nieuwe hypotheek.

Alternatieve financiering: familie- of vriendenlening

Heb je relatief weinig overbrugging nodig en wil je dubbele lasten vermijden?
Dan kun je overwegen (een deel van) het bedrag tijdelijk te lenen van familie of vrienden.

Voordelen:

Geen bankkosten of afsluitprovisie
Flexibele voorwaarden

Aandachtspunten:

Leg de afspraken schriftelijk vast (bij voorkeur via notaris)
De Belastingdienst kan anders de lening niet als zakelijk erkennen
Overleg met je adviseur over fiscale gevolgen

Zoals MAX Vandaag uitlegt over overbruggingshypotheken, kan dit in sommige gevallen een slimme tijdelijke oplossing zijn – mits goed geregeld.

Wat als je huis niet op tijd verkoopt?

Een reëel risico: wat als de markt vertraagt en je woning niet binnen 24 maanden verkocht raakt?

Je hebt dan drie opties:

Verlenging aanvragen - sommige banken bieden 6 of 12 maanden extra tijd.
Herfinanciering bij andere aanbieder -mogelijk via een nieuwe lening met andere voorwaarden.
Verkoopprijs herzien -soms is een iets lagere prijs goedkoper dan extra rente betalen.

Blijkt de opbrengst lager dan verwacht?
Dan moet je het verschil uit eigen middelen aanvullen of meefinancieren in je nieuwe hypotheek.

Een goed onderbouwde woningwaardering helpt om realistische verwachtingen te hebben – precies wat Wizzer biedt.

Voordelen van eerst kopen, dan verkopen

Naast de financiële flexibiliteit heeft een overbruggingshypotheek ook praktische voordelen:

Je kunt rustig verhuizen, zonder stress over deadlines.
Je hebt tijd om de nieuwe woning te verbouwen voordat je erin trekt.
Je voorkomt tijdelijke huur of logeren bij familie.
Je kunt de verkoop beter timen en onderhandelen zonder druk.

Op een krappe woningmarkt is dat vaak goud waard.

Drie scenario’s

1. De snelle doorstromer (huis al verkocht)

Oude woning verkocht voor €320.000
Hypotheekschuld: €210.000
Overbrugging: €110.000
Je gebruikt de volledige overwaarde voor de aankoop van je nieuwe woning en lost af zodra de notaris passeert.

2. De nieuwbouwkoper (woning in aanbouw)

Oude woning nog niet verkocht
Getaxeerde waarde: €350.000
Hypotheek: €240.000
Maximaal te overbruggen (90%): €75.000
Je gebruikt dit bedrag voor de aanbetaling van je nieuwbouwwoning, terwijl je in je huidige woning blijft wonen.

3. De voorzichtige verkoper (huis nog niet te koop)

Verwachte verkoopwaarde: €400.000
Hypotheek: €300.000
90%-regel: max. €60.000 overbrugging
Om een buffer voor dubbele woonlasten te behouden, wordt vaak de digitale woningwaardering van Wizzer gebruikt om snel te bepalen wat haalbaar is. Bij een regulier taxatierapport kan er in sommige gevallen tot 100% van de overwaarde geleend worden; dit verschilt per geldverstrekker.

Snel duidelijkheid over je overwaarde met Wizzer

Een overbruggingshypotheek geeft je de ruimte om alvast te verhuizen, zonder financiële stress.
Of je woning nu al verkocht is of nog niet, het begint altijd met één vraag: wat is mijn huis waard?

Met Wizzer’s digitale woningwaardering weet je dat binnen 4 uur.
Voor slechts €95 ontvang je een gevalideerde waardering, gecontroleerd door een erkende NVM-taxateur.
Handig als je wilt weten hoeveel je kunt overbruggen voor de aankoop van je volgende woning.

Ontdek hoe Wizzer werkt en bereken vandaag nog je woningwaarde.

Aanvraag starten

Veelgestelde vragen over overbruggingshypotheek

Hoe lang loopt een overbruggingshypotheek?
Gemiddeld 24 maanden. Sommige banken bieden kortere termijnen van 6, 12 of 18 maanden.

Is de rente aftrekbaar?
Ja, mits de lening wordt gebruikt voor je nieuwe hoofdwoning en binnen 3 jaar wordt afgelost.

Wat gebeurt er als mijn huis minder oplevert dan verwacht?
In dat geval moet je het tekort aanvullen met eigen middelen of, indien mogelijk, meefinancieren in de nieuwe hypotheek. Let op: meefinancieren is niet altijd een optie.

Kan ik een overbruggingshypotheek afsluiten zonder nieuwe hypotheek?
Zelden. De meeste banken eisen dat je een nieuwe hypotheek afsluit.

Hoe bepaal ik hoeveel ik kan overbruggen?
Gebruik de formule of laat je huis digitaal waarderen via Wizzer, dan weet je binnen 4 uur wat je overwaarde is.