Hypotheek voor verbouwing: zo financier je jouw droomhuis

Je droomt al een tijd van een nieuwe keuken, een extra badkamer of zonnepanelen op je dak. Je wilt je huis comfortabeler maken, energiezuiniger of gewoon mooier. Maar voordat je enthousiast begint te klussen, komt altijd die vraag om de hoek kijken: hoe financier ik deze verbouwing? Het is niet alleen een kwestie van een beetje sparen. Soms is het verstandiger om een deel van je hypotheek te gebruiken. 

Wil je direct weten wat jouw woning waard is en hoeveel je eventueel kunt vrijmaken voor een verbouwing? Met Wizzer’s digitale woningwaardering zie je vaak al binnen vier uur jouw gevalideerde marktwaarde. Handig als je een verbouwing wilt financieren of je hypotheek wilt aanpassen.

Wat is een verbouwingshypotheek?

Een verbouwingshypotheek is een specifieke hypotheekvorm waarmee je de kosten van je verbouwing financiert. Dit kan in de vorm van een tweede hypotheek of als onderhandse verhoging van je bestaande hypotheek. Het geld komt in een zogenaamd bouwdepot, een aparte rekening waar de kosten van de verbouwing uit worden betaald. Zo weet je zeker dat het geld alleen gebruikt wordt voor de verbeteringen die je voor ogen hebt. ‘Het is tevens mogelijk de gelden op je rekening te laten uitkeren’, vertelt Richard (hypotheekadviseur, Topzeker). 

Een verbouwingshypotheek is geschikt voor aard- en nagelvaste verbouwingen zoals een nieuwe keuken, badkamer, dakkapel, kozijnen of zonnepanelen. Dit zijn zaken die blijvend aan je woning verbonden zijn en de waarde verhogen.

Praktisch voorbeeld: stel, je wilt een dakkapel plaatsen voor €15.000 en je keuken vernieuwen voor €25.000. Je kunt dit financieren met een bouwdepot dat via je hypotheek beschikbaar wordt gesteld. Zo betaal je geen extra lening buiten de hypotheek om, maar integreer je de verbouwingskosten in je woningfinanciering.

Kan ik in aanmerking komen voor een verbouwingshypotheek?

Niet iedereen kan zomaar een verbouwingshypotheek krijgen. Er zijn een paar belangrijke voorwaarden waar je aan moet voldoen.

Overwaarde als belangrijke voorwaarde 

De meeste geldverstrekkers kijken eerst naar de overwaarde van je huis. Overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde en je openstaande hypotheekschuld. Heb je voldoende overwaarde? Dan vormt dit vaak de basis om extra te lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing.

Wil je weten hoeveel overwaarde je woning heeft? Met een digitale woningwaardering krijg je snel inzicht in je actuele marktwaarde. Zo zie je direct wat er mogelijk is voor een verbouwing of hypotheekaanpassing.

Expert tip: overwaarde is niet altijd nodig. Je kunt ook waarde creëren door een verbouwing. Hiervoor is echter een regulier taxatierapport vereist.

Woningwaarde na verbouwing

Geldverstrekkers willen ook weten wat je huis na de verbouwing waard is. Dit bepaalt hoeveel extra je kunt lenen en of de lening binnen de 100% leennorm blijft. Bij energiebesparende maatregelen kun je in sommige gevallen zelfs tot 106% van de woningwaarde lenen. Dit is bijvoorbeeld handig als je zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp wilt plaatsen. Volgens de Rijksoverheid kun je extra lenen voor energiebesparende verbouwingen, afhankelijk van het energielabel en de verbeteringen die je doorvoert. Ook Milieu Centraal biedt uitgebreide informatie over deze mogelijkheden.

Inkomensnormen en toetsing

Je inkomen is een andere belangrijke factor. De bank kijkt of je het extra bedrag voor de verbouwing kunt dragen binnen je maandelijkse lasten. Ze combineren je bestaande hypotheek met het gewenste verbouwingsbedrag en toetsen dit aan je bruto jaarinkomen. Een taxatierapport is daarbij essentieel, want het laat zien wat de woning straks waard is en of de lening verantwoord is.

Checklist voor een verbouwingshypotheek:

• Overwaarde aanwezig (niet altijd noodzakelijk)
• Inkomensnormen voldoende
• Verbouwing is aard- en nagelvast
• Taxatierapport beschikbaar

Hoe financier je een verbouwing met je hypotheek?

Er zijn drie hoofdopties om een verbouwing via je hypotheek te financieren:

1. Direct meefinancieren bij aankoop

Koop je een nieuwe woning en wil je meteen verbouwen? Dan kun je het verbouwingsbedrag opnemen in je hypotheek. Zo betaal je maar één hypotheek en profiteer je direct van de renteaftrek. Deze methode is handig als je je droomhuis wilt aanpassen naar je persoonlijke wensen voordat je er intrekt.

2. Tweede hypotheek afsluiten

Heb je al een hypotheek? Dan kun je een tweede hypotheek afsluiten specifiek voor de verbouwing. Dit is een volledig notarieel traject met aparte documenten en een eigen leningsovereenkomst. Het voordeel is dat je het bedrag direct beschikbaar hebt, maar er komen extra notaris- en advieskosten bij kijken.

3. Onderhandse verhoging van bestaande hypotheek

Een vaak gebruikte en relatief eenvoudige optie is een onderhandse verhoging van je bestaande hypotheek. Dit bespaart notariskosten en kan snel geregeld worden via je bank. Het bedrag wordt toegevoegd aan je huidige hypotheek.

Praktische tip: kies altijd de optie die past bij je financiële situatie, verbouwingsbedrag en gewenste snelheid.

Alternatieven voor een verbouwingshypotheek

Niet elke verbouwing hoeft direct via je hypotheek te lopen. Afhankelijk van de omvang van de verbouwing, je financiële situatie en je plannen, kunnen andere financieringsopties soms slimmer of voordeliger zijn. Laten we de belangrijkste mogelijkheden eens onder de loep nemen.

Persoonlijke lening

Voor kleinere of specifieke verbouwingen kan een persoonlijke lening een prima oplossing zijn. Het voordeel is dat je dit vaak snel en eenvoudig kunt regelen, zonder dat er een notaris aan te pas hoeft te komen. Denk bijvoorbeeld aan een kleine badkamerverbetering, een nieuw zonnescherm of een luxe keukenapparaat. Het nadeel is echter dat de rente aanzienlijk hoger ligt dan bij een hypotheek, vaak tussen 6% en 8%, tegenover circa 3-4% bij een hypotheek. Voor korte, beperkte verbouwingen kan dit prima zijn, maar voor grotere projecten lopen de kosten snel op. ‘Wel hebben deze leningen vaak een kortere looptijd waardoor de maandlasten hoger zijn’, vermeldt Richard.

Spaargeld gebruiken

Heb je voldoende spaargeld? Dan is dit meestal de goedkoopste manier om een verbouwing te financieren. Je betaalt geen rente, hebt geen notariële verplichtingen en hoeft geen hypotheekaanpassing te regelen. Het is vooral handig voor kleinere verbouwingen of wanneer je tijdelijk extra uitgaven wilt doen zonder extra schulden aan te gaan. Het nadeel is dat je je financiële buffer verkleint.

Doorlopend krediet

Een doorlopend krediet is een flexibele optie voor verbouwingen die in fasen plaatsvinden. Je leent alleen wat je daadwerkelijk nodig hebt, waardoor je niet meteen een groot bedrag vastzet. Dit is bijvoorbeeld handig als je eerst de keuken vernieuwt en later de badkamer of het dak aanpakt. Het nadeel is dat de rente meestal hoger is dan bij een hypotheek en vaak variabel, waardoor je maandlasten kunnen fluctueren.

Praktische tip: bekijk altijd de totale kosten over de looptijd van je lening of krediet en vergelijk dit met een verbouwingshypotheek. Soms lijkt een lening goedkoper op korte termijn, maar is een hypotheek voordeliger door lagere rente en fiscale aftrekbaarheid. Voor een goed overzicht kun je alle opties vergelijken via een digitale woningwaardering; zo weet je snel hoeveel je eventueel vrij kunt maken en welke optie het beste past bij jouw situatie.

Verbouwen en verduurzamen: de 106% regel

Wil je je huis energiezuiniger maken? Dan kun je vaak tot 106% van de woningwaarde lenen voor energiebesparende maatregelen. Dit kan bijvoorbeeld voor zonnepanelen, HR++ glas, isolatie of een warmtepomp. Volgens de overheid kun je hierdoor extra hypotheekruimte voor energiemaatregelen krijgen. Milieu Centraal geeft daarnaast duidelijke richtlijnen over hoe deze extra leencapaciteit werkt en wat je moet aanvragen.

Deze regel biedt een unieke kans: je verbouwing verhoogt niet alleen het comfort, maar ook de waarde van je huis en je maandlasten kunnen op termijn lager uitvallen door energiebesparing.

Oversluiten en verbouwen combineren

Soms is het slim om je hypotheek over te sluiten tegelijk met een verbouwing. Oversluiten betekent dat je je bestaande hypotheek vervangt door een nieuwe met gunstigere voorwaarden. Zo kun je een betere rente krijgen én je verbouwing meenemen in de nieuwe lening.

Praktisch voordeel: je lost alles in één traject af en je betaalt slechts één set notariskosten. Bovendien profiteer je meteen van fiscale aftrek en een overzichtelijke maandlast. 

“Bij het oversluiten van je hypotheek kunnen vaak boetes komen kijken, maar soms is het de moeite waard. Het is daarom verstandig om advies in te winnen,” vertelt Richard (hypotheekadviseur, Topzeker).

Wat zijn aard- en nagelvaste verbouwingen?

De hypotheekverstrekker wil zeker weten dat het geld daadwerkelijk wordt gebruikt voor blijvende verbeteringen. Daarom geldt de regel dat alleen aard- en nagelvaste verbouwingen in aanmerking komen.

Voorbeelden die wél mogen:

• Aanbouw of uitbouw
• Dakkapel
• Vaste keuken en badkamer

Voorbeelden die niet mogen:

• Losse meubels
• Verplaatsbare airco
• Vrijstaande schuur

Dit onderscheid is belangrijk omdat het bepaalt of de bank het bedrag verantwoord vindt om mee te financieren. In sommige gevallen kan het wel via een tweede hypotheek of een onderhandse verhoging.

Stappenplan: van aanvraag tot verbouwing in 6 weken

Wil je snel aan de slag? Hier is een praktisch stappenplan voor een verbouwing met hypotheek:

Week 1: Adviseur en taxatie regelen
Week 2–3: Offerte aanvragen en beoordeling door geldverstrekker
Week 4–6: Notaris en uitbetaling op bouwdepot

Tips om het proces te versnellen:

• Verzamel alle documenten vooraf (inkomensbewijs, oude hypotheekpapieren)
• Regel direct een digitale woningwaardering via Wizzer
• Bespreek met de aannemer de planning en fasering

Veelgestelde vragen over verbouwingshypotheek

Wat is een verbouwingshypotheek?
Een lening via je hypotheek voor het financieren van aard- en nagelvaste verbouwingen. Geld komt in een bouwdepot.

Kan ik mijn verbouwing meefinancieren bij een bestaande hypotheek?
Ja, via een onderhandse verhoging of tweede hypotheek.

Welke verbouwingen komen in aanmerking?
Alle aard- en nagelvaste verbouwingen komen in aanmerking. Dit omvat bijvoorbeeld een dakkapel, een vaste keuken of badkamer, schilder- en stucwerk, en energiebesparende voorzieningen zoals een warmtepomp, zonnepanelen of een nieuwe boiler.

Hoe werkt de 106%-regel voor verduurzaming?
Met de 106%-regel kun je extra lenen boven de standaard 100% hypotheeklimiet voor energiebesparende maatregelen, zoals zonnepanelen of isolatie. Dit is mogelijk mits je woning het energielabel met minimaal 2 stappen verbetert. Bij een bestaande woning die al voor 100% is gefinancierd, is een dergelijke verbouwing ook mogelijk als er een regulier taxatierapport wordt gebruikt dat de waarde na de verbouwing vaststelt.

Is de rente aftrekbaar?
Ja, mits de lening voldoet aan voorwaarden zoals hoofdverblijf en aflossingstermijn van 30 jaar.