Vorige
Je huidige huis is te klein, je wilt dichter bij je werk wonen, of je droomt van een grotere tuin.
Maar: verkoop je eerst je oude woning? Of ga je eerst op zoek naar je nieuwe thuis en verkoop je daarna?
Beide opties brengen financiële risico’s en kansen met zich mee.
Lees hier wanneer en hoe je jouw overwaarde het beste kunt gebruiken.
Wat kan ik maximaal lenen voor een ander huis?
Je maximale hypotheek voor een nieuw huis hangt af van je toetsinkomen én van je overwaarde of restschuld. Heb je overwaarde? Dan kun je dit meenemen in de financiering. Heb je restschuld? Dan vermindert dat je leencapaciteit. Gebruik een hypotheek rekentool om snel te zien wat jouw maximale hypotheek is.
- Overwaarde: het positieve verschil tussen de marktwaarde van je woning en de openstaande hypotheek (minus eventuele afslag van de bank bij een niet-verkocht huis). Overwaarde kan helpen bij de financiering van je nieuwe woning.
- Restschuld: het negatieve verschil wanneer je hypotheek hoger is dan de marktwaarde van je woning. Dit verlaagt je leencapaciteit.
Expert tip van Richard: overwaarde verhoogt je mogelijkheden om bijvoorbeeld een duurdere woning te kopen of een verbouwing mee te financieren, maar je daadwerkelijke leencapaciteit verandert hierdoor niet. Restschuld verlaagt wél je mogelijkheden.
Overwaarde en restschuld: wat betekent dit voor jouw budget?
Wat is overwaarde en hoe gebruik je dit?
Overwaarde ontstaat wanneer de marktwaarde van je woning hoger is dan je resterende hypotheekschuld.
Stel: je huis is €320.000 waard en je hypotheek is €250.000.
Dan is je overwaarde €70.000 (minus afslag percentage bank bij niet verkocht pand).
Deze overwaarde kun je inzetten als extra inbreng voor je nieuwe huis, óf je gebruikt het bij de hypotheekaanvraag.
Restschuld: welke oplossingen zijn er?
Een restschuld ontstaat wanneer je hypotheek hoger is dan de huidige marktwaarde van je woning. Stel: je hebt nog een hypotheek van €300.000 openstaan, maar je huis blijkt bij verkoop slechts €280.000 waard te zijn. Dan blijft er dus een tekort van €20.000 over, dat noemen we de restschuld.
Er zijn verschillende manieren om met zo’n restschuld om te gaan. De meest directe oplossing is om het bedrag (gedeeltelijk) zelf af te lossen, bijvoorbeeld met spaargeld of een schenking. Lukt dat niet volledig, dan kun je soms de restschuld meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Niet elke hypotheekverstrekker staat dit toe, dus het is belangrijk om dit vooraf goed te bespreken met je adviseur.
Daarnaast bestaan er specifieke regelingen, zoals via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of bepaalde restschuldproducten van banken, die tijdelijke financiële ruimte kunnen bieden.
Let wel op: als je de restschuld meefinanciert, gelden er andere regels voor de hypotheekrenteaftrek. Die is niet altijd van toepassing, afhankelijk van de manier waarop de schuld wordt meegenomen. De fiscale spelregels zijn complex, dus het is verstandig om je goed te laten adviseren voordat je een keuze maakt.
Eerst kopen of eerst verkopen: wat is slimmer?
De keuze tussen eerst verkopen of eerst kopen hangt sterk af van je financiële situatie én van de marktomstandigheden.
Heb je weinig financiële buffer of wil je risico’s vermijden? Dan is eerst verkopen meestal de verstandigste route. Je weet dan precies wat je budget is voor de volgende woning en voorkomt dat je tijdelijk met dubbele woonlasten zit. Deze strategie geeft rust en duidelijkheid, zeker in een markt waarin huizen wat langer te koop staan.
Aan de andere kant kan eerst kopen aantrekkelijk zijn als je voldoende financiële ruimte hebt en de markt snel beweegt. In populaire regio’s waar woningen razendsnel verkocht worden, kan het slim zijn om alvast toe te slaan wanneer je je droomhuis tegenkomt. Je profiteert dan van marktkansen, maar houd er rekening mee dat je tijdelijk twee hypotheken of dubbele lasten kunt hebben.
Kortom: het draait om balans tussen zekerheid en kansen. Wie zekerheid wil, verkoopt eerst. Wie strategisch durft te spelen en financiële ruimte heeft, kan juist voordeel halen uit eerst kopen.
Hypotheek meenemen of nieuwe hypotheek afsluiten?
Wanneer kun je je hypotheek (deels) meenemen?
- De hypotheekverstrekker biedt een meeneemregeling
- Je inkomen en financiële situatie blijven voldoen
- De woningwaarde en restschuld zijn beheersbaar
Voordelen van meenemen:
- Je behoudt mogelijk de gunstige rente
- Geen of minder afsluitkosten
- Continuïteit in hypotheekrenteaftrek
Wanneer oversluiten beter is:
- De rente wordt aanzienlijk beter bij een andere bank
- Je wilt de hypotheekvorm aanpassen (bijv. naar aflossingsvrij)
- Je hebt restschuld die je wilt herstructureren
Kijk ook naar regels zoals de verhuisregeling en bijleenregeling.
Stappenplan: van oriëntatie tot sleuteloverdracht
- Oriënteren
- Bepaal je budget
- Boek een oriëntatiegesprek met hypotheekadviseur
- Huizenjacht
- Bezichtig woningen
- Schakel een aankoopmakelaar in
- Onderhandelen
- Breng een bod uit
- Stel ontbindende voorwaarden
- Hypotheek regelen
- Vraag offertes aan
- Regel een waardering of digitale woningwaardering
- Hypotheekofferte tekenen
- Sluit de hypotheek af
- Regel zo nodig een overbruggingsfinanciering
- Notaris & overdracht
- Onderteken de leveringsakte
- Ontvang de sleutel
- Verkoop je oude woning (indien nog niet verkocht)
Als je snel een indicatie van je woningwaarde wilt, kun je bij Wizzer binnen 4 uur een digitale woningwaardering aanvragen. Dit levert je direct inzicht op, ideaal als je in stap 4 zit.
Overbruggingskrediet: tijdelijk twee huizen financieren
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke financiële oplossing voor wie al een nieuw huis wil kopen, maar de huidige woning nog niet heeft verkocht. In feite overbrug je het gat tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoopopbrengst van de oude. Je betaalt gedurende deze periode alleen rente, geen aflossing, en de looptijd ligt meestal tussen de zes en 24 maanden.
Het klinkt als een ideale tussenstap, maar er zijn belangrijke aandachtspunten. De rente op een overbruggingskrediet ligt doorgaans iets hoger dan bij een gewone hypotheek, al is die rente in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar. Banken verstrekken zo’n lening bovendien alleen als ze voldoende zekerheid hebben dat je oude woning binnen afzienbare tijd verkocht kan worden.
Een overbruggingskrediet kan dus veel ruimte geven, maar vraagt ook om financiële discipline. Gebruik het alleen als je tijdelijk dubbele lasten kunt dragen en je een realistisch beeld hebt van de verkoopwaarde van je huidige woning. Zo voorkom je dat een tijdelijke oplossing een financiële valkuil wordt.
Alternatief overwegen: verbouwen of verduurzamen van je huidige huis
Soms is verhuizen niet de slimste of meest rendabele keuze. Het kan juist lonen om je huidige woning te verbouwen of te verduurzamen. Door te investeren in je bestaande huis bespaar je niet alleen op verhuiskosten, maar blijf je ook in je vertrouwde buurt, met de buren, voorzieningen en omgeving die je al kent. Bovendien kan een goed uitgevoerde verbouwing of verduurzaming de waarde van je woning aanzienlijk verhogen.
De financiering van zo’n verbouwing is vaak beter haalbaar dan veel mensen denken. Wie zijn woning verduurzaamt, mag zelfs tot 106% van de woningwaarde lenen. Ook kun je spaargeld inzetten of gebruikmaken van de ruimte binnen je bestaande hypotheek, bijvoorbeeld via een hypotheekverhoging.
Twijfel je of verbouwen slimmer is dan verhuizen? Dan is het belangrijk eerst te weten wat je huis nu waard is. Met de digitale waardering van Wizzer krijg je binnen vier uur een gevalideerde waarde-inschatting van je woning. Zo kun je eenvoudig berekenen hoeveel financiële ruimte je hebt, en een weloverwogen keuze maken tussen blijven en verbeteren of toch de stap zetten naar een nieuw huis.
Praktische checklist: documenten & afspraken
Documenten
- Loonstroken, jaaropgaven. Ondernemers hebben aangifte inkomstenbelasting en jaarrekening(en) nodig.
- Hypotheekgegevens van huidige woning
- WOZ-beschikking
- Identiteitsbewijs
- Koopcontract (indien al afgesloten)
Afspraken
- Intakegesprek met hypotheekadviseur
- Makelaarselectie en bezichtigingen
- Taxateur akkoord checken (voor digitale woningwaardering)
- Notaris kiezen voor overdracht
Eerst kopen of verkopen?
Het besluit om eerst te kopen of eerst te verkopen bepaalt voor een groot deel je financiële koers.
Met de juiste inzichten, scenario’s en realistische cijfers leg je een stevig fundament onder je volgende stap.
En weet je wat jouw woning waard is?
Met Wizzer kun je digitaal waarderen (in de markt ook wel bekend als desktoptaxatie) voor slechts €95, en vaak binnen 4 uur een gevalideerde waarde ontvangen.
Zo heb je vandaag nog duidelijkheid, en weet je precies wat je kunt inzetten bij je hypotheekaanvraag.
Ontdek hoe werkt Wizzer en zet de eerste stap richting jouw nieuwe woning.
Veelgestelde vragen over een volgend huis kopen
Kan ik mijn hypotheek meenemen naar mijn nieuwe huis?
Ja, vaak wel via de meeneemregeling. Je behoudt dan je lage rente, zolang je bij dezelfde geldverstrekker blijft en je inkomen voldoet.
Wat gebeurt er met mijn overwaarde?
Die kun je gebruiken als inleg voor je nieuwe woning of om je hypotheek te verlagen. Zo daalt je maandlast.
Moet ik eerst mijn oude huis verkopen voordat ik een nieuw koop?
Dat hangt af van je situatie. Eerst verkopen geeft zekerheid, eerst kopen geeft rust. In ons artikel lees je de voor- en nadelen.
Heb ik altijd een nieuwe taxatie nodig?
Ja, meestal wel bij een nieuwe hypotheek. Voor een snelle inschatting kun je je woning ook digitaal laten waarderen (ook wel desktoptaxatie) via Wizzer.
Wat als mijn oude huis nog niet verkocht is?
Dan kun je een overbruggingskrediet aanvragen. Daarmee overbrug je tijdelijk de periode tussen aankoop en verkoop.
Hoe weet ik wat ik maximaal kan lenen?
Dat hangt af van je inkomen en eventuele overwaarde. Gebruik een hypotheekrekentool of vraag advies bij je hypotheekadviseur.
Hoelang is een taxatierapport geldig?
Meestal 6 maanden. Is de markt erg in beweging, dan soms korter.
Kan ik kosten aftrekken van de belasting?
Ja, bijvoorbeeld de kosten voor taxatie, advies en notariskosten voor je hypotheekakte.
Wanneer is een digitale woningwaardering handig?
Als je snel duidelijkheid wilt zonder huisbezoek. Met Wizzer’s online woningwaardering heb je binnen 4 uur een gevalideerde waarde, ideaal als je een hypotheek wilt aanvragen of oversluiten.
Auteur
Richard Glansbeek
Zelfstandig hypotheekadviseur
