Aflossingsvrije hypotheek: slim of riskant? (2026)

Je hebt een huis of denkt erover om er één te kopen. Dan kom je al snel verschillende hypotheekvormen tegen. Eén daarvan is de aflossingsvrije hypotheek.

Deze hypotheek is populair omdat de maandlasten lager zijn. Maar er zit ook een keerzijde aan: je lost niets af tijdens de looptijd.

Is dat slim? Of juist riskant?

We bespreken:

• hoe een aflossingsvrije hypotheek werkt
• wat je maandlasten zijn
• welke regels gelden in 2026
• en wanneer het verstandig kan zijn om te kiezen voor een andere hypotheekvorm

Een aflossingsvrije hypotheek is een lening waarbij je alleen rente betaalt en niet aflost tijdens de looptijd.

Dat betekent:

• je maandlast bestaat alleen uit rente
• de hypotheekschuld blijft hetzelfde
• je betaalt de lening pas terug aan het einde van de looptijd

Een simpel voorbeeld:

• Hypotheek: €200.000
• Rente: 4%
• Looptijd: 30 jaar

Je betaalt dan alleen €667 rente per maand. De schuld van €200.000 blijft dus bestaan.

Let op: dit is een voorbeeld rente. In de praktijk ligt de rente voor een aflossingsvrije hypotheek vaak iets hoger dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek, omdat de bank meer risico loopt.

Na 30 jaar moet je de hypotheek:

• aflossen
• verlengen
• of oversluiten naar een nieuwe hypotheek

Daarom is het belangrijk om tijdig te kijken naar je woningwaarde en overwaarde. In dit artikel lees je bijvoorbeeld hoe je overwaarde berekenen kunt.

Dat is vooral handig als je later wilt oversluiten of een nieuwe hypotheek wilt aanvragen.

Ja, dat kan nog steeds, maar de regels zijn strenger geworden.

De belangrijkste regel:
Banken laten je meestal maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij lenen, vaak met een aanvullend maximum bedrag.

Heb je een huis van €400.000?
Dan kun je in veel gevallen tot €200.000 aflossingsvrij financieren, maar let op: sommige banken hanteren daarnaast een absoluut maximum (bijvoorbeeld €150.000).

De rest moet bijvoorbeeld via:

1. een annuïtaire hypotheek
2. een lineaire hypotheek

NHG regels

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden extra voorwaarden.
Volgens de NHG wijzigingen 2026 ligt de grens rond €470.000.

Belangrijk om te weten:
Je kunt nooit meer dan 50% van de woningwaarde aflossingsvrij lenen, ook niet als doorstromer. Dat wordt ook uitgelegd in de officiële uitleg over aflossingsvrij met NHG.

Daarnaast is de rente over het aflossingsvrije deel niet fiscaal aftrekbaar. Daardoor vallen je netto maandlasten, zeker bij de huidige rente, hoger uit dan bij een hypotheekvorm met aflossing.

Waarom banken voorzichtig zijn

Banken willen voorkomen dat huiseigenaren na 30 jaar een grote schuld overhouden.

Daarom kijken ze naar:

• je inkomen
• je leeftijd
• de waarde van je woning
• je toekomstplannen

Wil je bijvoorbeeld verhuizen of een nieuwe hypotheek afsluiten? Dan moet je vaak eerst weten wat je woning waard is.

Met Wizzer kun je je woning digitaal laten waarderen (in de markt ook wel bekend als desktoptaxatie). Dankzij slimme modellen, de grootste woningdatabase van Nederland en erkende NVM-taxateurs ontvang je vaak binnen 4 uur een gevalideerd rapport. Dat helpt bij het aanvragen of aanpassen van een hypotheek. Hoewel Wizzer niet bemiddelt in hypotheken, krijg je wel betrouwbaar inzicht in de waarde van je woning, dat je samen met je hypotheekadviseur kunt gebruiken.

De formule is simpel:

maandlast = hypotheek × rente ÷ 12

Omdat je niet aflost, blijven je maandlasten relatief laag.

Let op: dit zijn bruto maandlasten (alleen rente, zonder belastingeffect).
Bij nieuwe aflossingsvrije hypotheken heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Daardoor zijn deze bruto bedragen in de praktijk ook je netto maandlasten.

Daarbij geldt dat bij annuïtaire en lineaire hypotheken de rente wél fiscaal aftrekbaar is (als je aan de voorwaarden voldoet). Hierdoor kunnen de netto maandlasten van deze hypotheekvormen in de praktijk vergelijkbaar of zelfs lager uitvallen dan bij een aflossingsvrije hypotheek, ondanks dat de bruto lasten hoger lijken.

Alleen als je al vóór 2013 een aflossingsvrije hypotheek had, kan de renteaftrek onder voorwaarden nog gelden. In dat geval kunnen je netto maandlasten dus lager uitvallen.

Houd er daarnaast rekening mee dat als de rente stijgt bij een nieuwe renteperiode, je maandlasten flink kunnen veranderen. Daarom kijken veel huiseigenaren naar de hypotheekrente verwachting  voordat ze een nieuwe rentevaste periode kiezen.

Wanneer kan het interessant zijn?

Een aflossingsvrije hypotheek wordt vaak gebruikt door:

• huiseigenaren met veel overwaarde
• mensen die hun maandlasten willen verlagen
• huishoudens met extra spaargeld of beleggingen

Wanneer is het riskanter?

Bijvoorbeeld als:

• je weinig spaargeld hebt
• je inkomen later daalt
• je woningwaarde daalt

In die gevallen kan een hypotheek met aflossing veiliger zijn.

Na de looptijd van een aflossingsvrije hypotheek moet je iets doen met de schuld.

Er zijn drie opties:

1. Hypotheek aflossen

Je betaalt de volledige lening terug.
Dat kan bijvoorbeeld met:

• spaargeld
• beleggingen
• overwaarde uit je woning

Let op: overwaarde kun je alleen benutten bij de verkoop van je woning of door je hypotheek over te sluiten. In dat laatste geval moet je opnieuw voldoen aan de inkomens- en leennormen (inkomenstoetsing).

2. Hypotheek verlengen

Sommige banken laten je de lening vernieuwen.

Dat hangt af van:

• je leeftijd
• je inkomen
• de woningwaarde

3. Hypotheek oversluiten

Je sluit een nieuwe hypotheek af bij dezelfde of een andere bank.

Bijvoorbeeld wanneer:

• je rente afloopt
• je een andere hypotheekvorm wilt
• je wilt verhuizen

Soms gebruiken huiseigenaren ook een overbruggingshypotheek als ze tijdelijk twee woningen hebben.

Belasting speelt een belangrijke rol bij deze hypotheekvorm.

Hypotheekrenteaftrek

Voor nieuwe hypotheken sinds 2013 geldt:

Alleen annuïtaire en lineaire hypotheken komen in aanmerking voor renteaftrek.

Dit staat ook beschreven in de regels rond hypotheekrenteaftrek regels.

Heb je een nieuwe aflossingsvrije hypotheek? Dan heb je meestal geen recht op renteaftrek.

Vermogen en box 3

Als je een aflossingsvrije hypotheek combineert met beleggingen of spaargeld, kan vermogen in box 3 vallen.

De Belastingdienst legt uit hoe dit werkt in de box 3 berekening 2026.

Dit speelt bijvoorbeeld wanneer je:

• een tweede woning hebt
• veel spaargeld hebt
• je overwaarde opneemt en belegt

Heb je al een aflossingsvrije hypotheek? Dan komt er vaak een moment waarop je moet kiezen:

• oversluiten
• verlengen
• aflossen

Oversluiten

Oversluiten kan interessant zijn wanneer:

• de rente lager is
• je meer zekerheid wilt
• je maandlasten wilt aanpassen

Verlengen

Banken laten soms een hypotheek verlengen als:

• je woning voldoende waard is
• je inkomen stabiel is

Aflossen

Aflossen geeft zekerheid omdat je schuld lager wordt.

Maar niet iedereen heeft daar de middelen voor.

Praktische tip

Wanneer je een hypotheek wilt aanpassen, kijkt de bank altijd naar de waarde van je woning.

Met Wizzer kun je snel een woningwaarde laten bepalen via digitaal waarderen (desktoptaxatie). Je krijgt een gevalideerd rapport dat vaak binnen 4 uur beschikbaar is. Dat helpt wanneer je een hypotheek wilt oversluiten of verhogen.

Meer weten? Bekijk hoe je een woningwaardering aanvragen kunt.

Een aflossingsvrije hypotheek kan aantrekkelijk zijn door de lage maandlasten. Maar het blijft belangrijk om vooruit te kijken naar het moment waarop de looptijd eindigt.

Veel huiseigenaren combineren daarom verschillende hypotheekvormen of lossen tussentijds extra af.

Wil je weten hoeveel ruimte je hebt om je hypotheek aan te passen? Dan is de waarde van je woning een belangrijke factor. 

Hoewel Wizzer niet bemiddelt in hypotheken, krijg je wel betrouwbaar inzicht in de waarde van je woning, dat je samen met je hypotheekadviseur kunt gebruiken.