Hypotheek verhogen: zo krijg je extra geld uit je woning

Je hebt een huis. Misschien wil je verbouwen, verduurzamen of een grote uitgave doen. Dan kijk je al snel naar je overwaarde. Je kunt die benutten door je hypotheek te verhogen. Maar hoe werkt dat precies? En wanneer is het slim?

Het korte antwoord: hypotheek verhogen betekent dat je extra geld leent bovenop je bestaande hypotheek bij je huidige geldverstrekker. Dat kan vaak tegen een lagere rente dan een persoonlijke lening. Lees hier hoe het werkt, wat het kost en wanneer het verstandig is.

Hypotheek verhogen is het ophogen van je bestaande hypotheek om extra geld te lenen bij je huidige geldverstrekker. Je leent bij tegen de actuele hypotheekrente, en creëert zo extra financiële ruimte, voor bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming,  of voor schuld consolidatie. Dit kan via een onderhandse verhoging (kleine bedragen, sneller geregeld) of een tweede hypotheek (grotere bedragen, nieuwe akte nodig).

Stel:

• Je wilt je keuken en badkamer vernieuwen en hebt €30.000 nodig.
• Je investeert €50.000 in zonnepanelen, isolatie en een warmtepomp.

In beide gevallen kun je je hypotheek verhogen als dit op het inkomen past. 

Het verschil met een persoonlijke lening? Een persoonlijke lening is duurder in rente. Daar staat echter tegenover dat een persoonlijke lening sneller te verkrijgen is, een kortere looptijd heeft en BKR geregistreerd is. 

Hypotheek verhogen: Wanneer wel of niet toepassen?

Wel doen als:

• Je voldoende overwaarde hebt (niet nodig in geval van verbouwing)
• Je het geld gebruikt voor je eigen woning (bijv. via een hypotheek voor verbouwing). Let op: Je kunt de financiële ruimte ook gebruiken voor een tweede woning of een vakantiewoning.
• Je de hogere maandlasten kunt dragen.

Niet doen als:

• Je inkomen te laag is voor extra lasten.
• Je het geld wilt gebruiken voor consumptieve uitgaven zoals een vakantie die geen financiële investering zijn.
• Je binnen korte tijd gaat verhuizen (Tip: Gebruik een overbruggingshypotheek wanneer je een nieuwe woning hebt gekocht). 

Volgens het Nibud-advies over hypotheek verhogen moet je altijd kijken of je maandlasten ook bij tegenslag betaalbaar blijven.

Stap 1: Bepaal je verhogingsbehoefte en mogelijkheden

Breng in kaart hoeveel geld je nodig hebt. Vraag offertes op voor je verbouwing of verduurzaming.

Tijdsindicatie: 1 week
 Documenten: offertes, overzicht huidige hypotheek, inkomensgegevens

Bekijk ook je actuele hypotheekrente verwachting. Zit je rentevastperiode bijna vast? Dan kan timing verschil maken.

Stap 2: Bereken je overwaarde

Je overwaarde is: woningwaarde min openstaande hypotheek.

Voorbeeld:
Woningwaarde €450.000
Hypotheek €350.000
Overwaarde = €100.000

Tijdsindicatie: binnen 1 dag
Documenten: adresgegevens woning

Wil je precies weten wat jouw ruimte is? Dan kun je eerst overwaarde berekenen.

Voor een betrouwbare berekening van je overwaarde heb je een actuele woningwaardering nodig. Met Wizzer krijg je via digitaal waarderen (in de markt ook wel bekend als desktoptaxatie) binnen 4 uur een gevalideerd rapport van een NVM-taxateur. 

Stap 3: Vraag verhoging aan bij je geldverstrekker

Je dient de aanvraag in bij je huidige geldverstrekker. Die toetst je inkomen, kijkt naar de woningwaarde toetsing en controleert je schuld/inkomen ratio.

Dit valt onder de regelgeving voor hypotheekverstrekking en staat onder AFM-toezicht op hypothecair krediet.

Tijdsindicatie: 3–5 werkdagen
Documenten: loonstroken, werkgeversverklaring, hypotheekoverzicht.

Stap 4: Taxatie en beoordeling

Of een nieuwe taxatie nodig is, is afhankelijk van de geldverstrekker. Een geldverstrekker kan dit verplichten, bijvoorbeeld als de schuld-marktwaardeverhouding niet toereikend is. 

Lees hier meer over wat een taxatie kost en of taxatiekosten aftrekbaar zijn. 

Tijdsindicatie:

• Onderhands: vaak geen taxatie nodig
• Tweede hypotheek: 1-2 weken
   

Stap 5: Ondertekening en uitbetaling

• Onderhandse verhoging: geen nieuwe hypotheekakte betekent snelle uitbetaling
• Tweede hypotheek: nieuwe akte bij notaris betekent extra notariskosten
   

Tijdsindicatie:

• Onderhands: 1-2 werkdagen
• Tweede hypotheek: 1 week na notaris

Daarna volgt de uitbetaling op je rekening of in een bouwdepot.

Wil je weten wat jouw overwaarde is? Gebruik dan onze calculator om eerst je overwaarde te berekenen.

Voldoende overwaarde in je woning

Banken hanteren doorgaans een minimale overwaarde van 10–20%, afhankelijk van het doel van de aanvraag (bijvoorbeeld consumptief gebruik of voor de eigen woning).

Toereikend inkomen

Je totale schuld bedraagt vaak 4 tot 5 keer je bruto jaarsalaris. Dit is een algemene richtlijn bij een eerste berekening; in de praktijk kan dit afwijken, bijvoorbeeld wanneer er al een lopende hypotheek is. Overleg daarom altijd met een adviseur voor een nauwkeurige inschatting.

Woningwaarde en loan-to-value (LTV)

Standaard kun je tot 100% van de woningwaarde lenen. Voor verduurzaming kan dit oplopen tot 106% loan-to-value (LTV). Bij investeringen in de eigen woning kan bovendien worden uitgegaan van de verwachte waarde na verbouwing.

Dit zijn de wettelijke normen voor een hypotheek verhogen en vallen onder financieel toezicht hypotheken.

Checklist: Kom ik in aanmerking?

• Minimaal 10% overwaarde, of verhoogde (toekomstige) woningwaarde na verbouwing (bij investeringen in de eigen woning)
• Stabiel inkomen
• Geen betalingsachterstanden

Om je overwaarde te bepalen is een actuele woningwaardering essentieel. Met Wizzer weet je vaak al binnen 4 uur waar je staat. Handig als je je hypotheek wilt aanpassen.

Taxatiekosten: €400-800 (afhankelijk van woningwaarde)

 Notariskosten (tweede hypotheek): €750-1.500
 Advieskosten:

• Execution only: €495-650
• Volledig advies: €1.500-2.500
  Afsluitprovisie: 0,5-1% van verhoogd bedrag
   

Rekenvoorbeeld

€30.000 onderhandse verhoging:
± €900 kosten totaal

€75.000 tweede hypotheek:
± €2.500–3.000 kosten

De hypotheekrenteaftrek geldt alleen bij een eigenwoningschuld.

Wel aftrekbaar:

• Verbouwing
• Verduurzaming

Niet aftrekbaar:

• Auto
• Vakantie

Wil je bijvoorbeeld overwaarde gebruiken voor een auto? Lees dan eerst over overwaarde opnemen.

Je netto maandlasten dalen door fiscale aftrekbaarheid. Houd rekening met het maximale aftrekpercentage in 2025 en toekomstige wijzigingen.

Met de 106% LTV-regeling mag je extra lenen voor energiebesparing.

Denk aan:

• Zonnepanelen
• Isolatie
• Warmtepomp
• HR++ glas

Dit levert extra leencapaciteit op.

Voorwaarde: verbetering van je energielabel en erkende installateurs.

Plan je een verduurzaming? Lees hoe je een hypotheek voor verbouwing optimaal inzet.

Let op: Bij complexe situaties, zoals een hypotheek overnemen na scheiding, is advies verstandig.

Bij bedragen onder circa €15.000 tot €25.000 kan een persoonlijke lening soms voordeliger zijn. Dit geldt met name over de totale looptijd en de bijkomende kosten; de maandlasten kunnen in dat geval juist hoger uitvallen.

Voorbeeld €20.000 / 10 jaar:

Hypotheek: 3,5% rente + €900 kosten
Persoonlijke lening: 6,5% rente + €0 kosten

Bij hogere bedragen en lange looptijd is hypotheek verhogen vaak goedkoper, vooral door fiscale aftrekbaarheid.

Onderhandse verhoging: 5–10 werkdagen
Tweede hypotheek: 4–6 weken

Tip: zorg dat je documenten compleet zijn en plan snel een woningwaardering in.

Je hypotheek verhogen kan een effectieve manier zijn om overwaarde te benutten voor een verbouwing of verduurzaming. Houd daarbij rekening met je inkomen, de loan-to-value (LTV), bijkomende kosten en fiscale regels. Met name de LTV is van belang, omdat een hogere LTV invloed kan hebben op de rente van (een deel van) de bestaande hypotheek.