Huis verkopen met overwaarde: wat kun je ermee doen?

Steeds meer huiseigenaren verkopen hun woning met een flinke overwaarde. Door de stijgende huizenprijzen van de afgelopen jaren levert een verkoop vaak aanzienlijk meer op dan de openstaande hypotheek. Maar wat gebeurt er eigenlijk met dat geld? Kun je de overwaarde vrij besteden? En wat betekent de bijleenregeling voor een volgende woning?

Wie zijn huis verkoopt met overwaarde, krijgt te maken met financiële én fiscale keuzes. Gebruik je het bedrag voor een nieuwe woning, ga je tijdelijk huren of wil je een deel schenken aan je kinderen? Elke situatie heeft andere gevolgen voor je hypotheek en belasting.

Bovendien is de actuele woningwaarde belangrijker dan ooit. Volgens de actuele woningmarktcijfers van het Kadaster blijft de Nederlandse woningmarkt volop in beweging. Ook het CBS-dashboard van de Nederlandse woningmarkt laat zien dat woningprijzen regionaal sterk kunnen verschillen. Daarom is het verstandig eerst vast te stellen wat jouw woning vandaag daadwerkelijk waard is.

Met een online waardebepaling woning krijg je snel inzicht in de actuele marktwaarde. Daarmee weet je direct hoeveel overwaarde je waarschijnlijk hebt en kun je beter bepalen welke vervolgstappen financieel verstandig zijn.

De overwaarde van je woning is simpel gezegd het verschil tussen:

Verkoopprijs van de woning – openstaande hypotheek – verkoopkosten = netto overwaarde

Die overwaarde komt meestal vrij op het moment dat de notaris de verkoop afwikkelt. Daarna kun je het geld gebruiken voor verschillende doelen. Welke keuze het slimst is, hangt af van je persoonlijke situatie.

Veel mensen gebruiken de overwaarde om:

• een nieuwe woning te kopen;
• hun nieuwe hypotheek te verlagen;
• hun woning te verduurzamen;
• schulden af te lossen;
• te sparen of beleggen;
• (klein)kinderen financieel te helpen.

Verkoop je je woning om direct een andere woning te kopen? Lees dan ook ik heb een huis maar wil een ander huis kopen, waarin stap voor stap wordt uitgelegd hoe je de overwaarde meeneemt naar je volgende woning.

Veel mensen baseren hun verwachting op de WOZ-waarde. Dat is begrijpelijk, maar niet juist.

De WOZ-waarde is namelijk een fiscale waardering van de gemeente en loopt vaak achter op de actuele marktwaarde. Voor de daadwerkelijke overwaarde telt uitsluitend de prijs waarvoor jouw woning verkocht wordt.

Lees daarom ook het verschil tussen WOZ-waarde versus verkoopwaarde.

Wil je vooraf weten hoeveel jouw woning ongeveer waard is? Dan kun je een online waardebepaling woning aanvragen. Heb je de waarde nodig voor een hypotheek of officiële aanvraag, dan is vaak ook een gevalideerd waarderapport of taxatie nodig.

Vraag je je af wat kost een taxatie van je huis? Dan lees je daar alles over in onze uitgebreide gids.

De overwaarde komt na verkoop vrij op je rekening. Dat betekent echter niet dat je in iedere situatie volledig vrij bent om het geld te besteden. Vooral wanneer je een nieuwe koopwoning koopt, speelt de bijleenregeling een belangrijke rol.

1. De overwaarde gebruiken voor een nieuwe woning

Dit is veruit de meest voorkomende keuze.

Gebruik je de volledige overwaarde voor de aankoop van je volgende woning, dan behoud je in principe het volledige recht op hypotheekrenteaftrek.

Koop je direct een nieuwe woning? Dan is ook de actuele hypotheekrente verwachting interessant, omdat de hoogte van je nieuwe hypotheek mede bepaalt hoeveel rente je uiteindelijk betaalt.

2. Je nieuwe hypotheek verlagen

Je bent niet verplicht maximaal te lenen.

Veel mensen kiezen ervoor een deel van de overwaarde als eigen geld in te brengen. Daardoor:

• daalt de maandlast;
• betaal je minder rente;
• kom je soms in een lagere rente-opslag;
• houd je meer financiële ruimte over.

Voor veel huishoudens levert dit over de gehele looptijd tienduizenden euro's aan rentebesparing op.

3. Schenken aan (klein)kinderen

Een deel van de overwaarde kan ook worden gebruikt om kinderen financieel te ondersteunen.

Bijvoorbeeld voor:

• aankoop van een eerste woning;
• studie;
• verbouwing;
• financiële buffer.

Let wel op de jaarlijks geldende schenkingsvrijstellingen en eventuele belastingregels. De bedragen veranderen regelmatig, waardoor het verstandig is vooraf de actuele regels te controleren.

4. Sparen of beleggen

Ga je (tijdelijk) huren of koop je nog geen nieuwe woning? Dan kun je de overwaarde natuurlijk ook sparen of beleggen.

Houd er wel rekening mee dat het vermogen boven de geldende vrijstellingen in box 3 kan vallen. De fiscale behandeling hangt af van jouw totale vermogen en de op dat moment geldende belastingregels.

5. Andere schulden aflossen of verduurzamen

Ook dit is een populaire keuze.

Door de overwaarde te gebruiken voor:

• persoonlijke leningen;
• consumptieve kredieten;
• zonnepanelen;
• isolatie;
• warmtepomp;

verbeter je vaak direct je maandelijkse financiële situatie.

Wil je meer weten over het vrijmaken van vermogen? Lees ook onze uitleg over overwaarde opnemen.

De eigenwoningreserve ontstaat automatisch zodra je een woning met overwaarde verkoopt.

Veel mensen denken dat deze reserve onbeperkt blijft bestaan. Dat is niet zo.

Koop je niet direct een nieuwe woning, dan blijft de eigenwoningreserve maximaal drie jaar bestaan. Koop je binnen die periode alsnog een woning, dan geldt de bijleenregeling nog steeds.

De Belastingdienst legt uitgebreid uit wat er gebeurt met je overwaarde als je niet meteen een nieuwe woning koopt:

Ook in situaties zoals een scheiding kan de eigenwoningreserve een belangrijke rol spelen. Lees daarvoor ook hypotheek overnemen na scheiding.

Soms vind je jouw droomwoning voordat je huidige woning is verkocht. In dat geval zit een groot deel van je eigen vermogen nog vast in je oude huis.

Een overbruggingskrediet kan dan uitkomst bieden.

Dit is een tijdelijke lening waarmee je alvast (een deel van) de verwachte overwaarde kunt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Zodra de oude woning is verkocht, los je het overbruggingskrediet meestal direct af.

Een overbruggingskrediet kan interessant zijn wanneer:

• je al een koopcontract hebt voor je nieuwe woning;
• je verwacht voldoende overwaarde te realiseren;
• je de overwaarde nodig hebt als eigen inbreng voor de nieuwe hypotheek.

De geldverstrekker kijkt daarbij onder andere naar:

• de verwachte verkoopwaarde;
• de resterende hypotheek;
• jouw inkomen;
• de financiering van de nieuwe woning.

Niet iedereen koopt direct opnieuw een woning. Misschien wil je eerst tijdelijk huren, dichter bij familie wonen of wachten op een gunstiger moment om weer te kopen.

Ook dan blijft de overwaarde gewoon van jou.

Wel zijn er enkele aandachtspunten.

De eigenwoningreserve blijft drie jaar bestaan

Koop je binnen drie jaar opnieuw een koopwoning, dan geldt de bijleenregeling nog steeds. Dat betekent dat je de overwaarde moet meenemen als je optimaal gebruik wilt maken van de hypotheekrenteaftrek.

Na deze periode vervalt de eigenwoningreserve en kun je bij een volgende woning weer zonder deze fiscale beperking een hypotheek afsluiten, mits aan de overige voorwaarden wordt voldaan.

De overwaarde kan naar box 3 verhuizen

Zolang het geld op een spaar- of beleggingsrekening staat, telt het mogelijk mee als vermogen in box 3. Of je daadwerkelijk belasting betaalt, hangt af van je totale vermogen en de dan geldende vrijstellingen.

Voor mensen die enkele jaren willen huren voordat zij opnieuw kopen, is het daarom verstandig vooraf financieel advies in te winnen.

Of je nu verhuist naar een grotere woning, juist kleiner gaat wonen of je overwaarde wilt inzetten voor een lagere hypotheek: de geldverstrekker wil weten wat de nieuwe woning waard is.

In veel gevallen is daarvoor een gevalideerd woningwaarderapport of taxatie nodig.

Met Wizzer ontvang je snel een betrouwbaar waarderapport dat geschikt is voor veel hypotheekaanvragen. Zo weet je niet alleen hoeveel overwaarde je kunt inzetten, maar voldoe je ook aan de eisen van veel geldverstrekkers.

Waarom eerst je woningwaarde bepalen?

Voordat je plannen maakt met de overwaarde, wil je natuurlijk weten hoeveel die ongeveer bedraagt.

Met een online waardebepaling woning krijg je snel inzicht in de actuele marktwaarde van je woning. Dat helpt je om:

• een realistische verkoopprijs te bepalen;
• de verwachte overwaarde te berekenen;
• je financieringsmogelijkheden voor een volgende woning in kaart te brengen;
• beter voorbereid het gesprek met een hypotheekadviseur of geldverstrekker aan te gaan.