Opeethypotheek: zo werkt het en wat zijn de nadelen?

Je hebt jarenlang in je eigen huis gewoond. Inmiddels is je woning meer waard geworden, maar je inkomen na je pensioen is misschien lager dan vroeger. Dan kan het aantrekkelijk zijn om een deel van je overwaarde te gebruiken zonder te verhuizen.

Een opeethypotheek, ook wel verzilverhypotheek genoemd, kan dan een optie zijn. Maar hoe werkt het precies? Wat zijn de voordelen en nadelen? En wanneer heb je een woningwaarderapport nodig voor je hypotheekaanvraag?

Een opeethypotheek is een hypotheekvorm waarmee je de overwaarde van je woning gebruikt terwijl je in je huis blijft wonen.

Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van je woning en je openstaande hypotheekschuld. Stel dat je woning €500.000 waard is en je hebt nog een hypotheek van €150.000. Dan heb je €350.000 aan overwaarde.

Bij een opeethypotheek leen je geld op basis van die overwaarde. Je ontvangt dat bedrag vaak in één keer of in delen. De rente betaal je meestal niet maandelijks. Die wordt bij de schuld opgeteld.

Daarom wordt deze vorm ook wel een verzilver hypotheek genoemd: je verzilvert een deel van de waarde van je woning zonder dat je hoeft te verkopen.

Volgens CBS-cijfers over de woonwensen van 55-plussers wil een groot deel van de senioren juist in de huidige woning blijven wonen. Dat verklaart waarom steeds meer mensen kijken naar manieren om hun overwaarde te benutten.

Een opeethypotheek werkt meestal in vier stappen.

1. Je laat de marktwaarde van je woning bepalen

De bank wil weten hoeveel jouw woning waard is. Daarom heb je meestal een gevalideerd woningwaarde rapport nodig.

Dat is belangrijk bij iedere hypotheekaanvraag, ook bij een verzilverhypotheek. De hoogte van de lening hangt namelijk af van de marktwaarde van je woning.

Een online waardebepaling woning kan dan handig zijn als je snel inzicht wilt in je woningwaarde.

2. De geldverstrekker beoordeelt je aanvraag

De aanbieder kijkt naar:

• je leeftijd
• de waarde van je woning
• je resterende hypotheek
• je pensioeninkomen
• hoeveel overwaarde beschikbaar is

Bij veel aanbieders geldt een minimale leeftijd van 55, 60 of 62 jaar.

3. Je ontvangt het bedrag

Sommige mensen kiezen voor een eenmalige uitbetaling. Anderen ontvangen maandelijks een bedrag als aanvulling op hun pensioen.

Je kunt het geld vrij besteden. Bijvoorbeeld voor:

• extra inkomen naast je pensioen
• een verbouwing
• hulp aan kinderen
• verduurzaming van je woning
• reizen of andere uitgaven

4. De rente wordt toegevoegd aan de schuld

Bij veel opeethypotheken betaal je tijdens de looptijd geen maandlasten. De rente wordt opgeteld bij de hypotheekschuld.

Dat klinkt aantrekkelijk, maar het betekent ook dat de totale schuld in de loop der jaren kan oplopen.

Een opeethypotheek heeft voor sommige huiseigenaren duidelijke voordelen.

Je kunt in je eigen huis blijven wonen

Veel mensen willen niet verhuizen op latere leeftijd. Met een verzilver hypotheek kun je een deel van je overwaarde gebruiken terwijl je gewoon in je woning blijft wonen.

Sommige mensen kijken ook naar alternatieven zoals huis verkopen en terughuren, waarbij je de woning verkoopt maar erin blijft wonen.

Je hebt vaak geen maandelijkse aflossing

Bij veel aanbieders hoef je geen maandelijkse aflossing te doen. Dat geeft ruimte in je maandbudget.

Vrij besteedbaar geld

Je mag het geld meestal gebruiken waarvoor je wilt. Bijvoorbeeld voor een verbouwing, zorgkosten of extra financiële ruimte tijdens je pensioen.

Wil je liever investeren in je woning? Dan kan een hypotheek voor verbouwing soms ook een alternatief zijn.

Het is belangrijk om ook naar de risico’s te kijken.

De schuld loopt op door rente

Omdat de rente vaak wordt toegevoegd aan de lening, groeit de totale schuld langzaam door. De AFM over risico's van een opeethypotheek waarschuwt bijvoorbeeld voor het rente-op-rente-effect. Daardoor kan een lening flink oplopen over een langere periode.

Minder erfenis voor kinderen

Omdat de hypotheekschuld stijgt, blijft er mogelijk minder over voor erfgenamen.

Niet voor iedereen geschikt

Een opeethypotheek past niet bij iedere situatie. De voorwaarden verschillen per aanbieder en hangen af van leeftijd, woningwaarde en inkomen. Daarom is goed advies belangrijk voordat je een keuze maakt.

Een opeethypotheek is meestal bedoeld voor mensen vanaf ongeveer 55 jaar met veel overwaarde in hun woning.

Vaak gaat het om mensen die:

• lage maandlasten willen houden
• extra financiële ruimte zoeken na pensionering
• niet willen verhuizen
• een grotendeels afgeloste hypotheek hebben

De exacte voorwaarden verschillen per geldverstrekker.

Ben je jonger dan 55? Of zoek je een andere manier om je overwaarde te gebruiken? Dan zijn er ook alternatieven.

Hypotheek verhogen

Veel huiseigenaren gebruiken hun overwaarde door hun bestaande hypotheek te verhogen. Bijvoorbeeld voor verduurzaming of een verbouwing.

Tweede hypotheek

Soms kun je een tweede hypotheek afsluiten op basis van de marktwaarde van je woning.

Overwaarde opnemen voor andere doelen

Sommige mensen gebruiken hun overwaarde bijvoorbeeld voor een auto, studie of financiële buffer.In het artikel over overwaarde opnemen lees je een praktisch voorbeeld van hoe dat werkt.

De voorwaarden, rente en maximale lening verschillen per aanbieder.

De Verzilverlening van SVn is een publiek alternatief dat via gemeenten beschikbaar kan zijn.

Ook interessant: de review van de Consumentenbond over verzilveropties vergelijkt verschillende mogelijkheden voor senioren.

De rente heeft veel invloed op hoe snel de schuld oploopt. Bij een hogere rente groeit de hypotheekschuld sneller doordat rente wordt toegevoegd aan het openstaande bedrag. Daarom kijken veel mensen eerst naar de actuele hypotheekrente verwachting voordat ze een keuze maken.

Niemand weet precies hoe rentes zich ontwikkelen. Wel helpt het om verschillende scenario’s rustig door te rekenen met een hypotheekadviseur.

Bij bijna iedere verzilverhypotheek vraagt de bank om documenten over je woning en financiële situatie.

Denk aan:

• inkomen en pensioeninformatie
• bestaande hypotheekgegevens
• identiteitsbewijs
• een gevalideerd woningwaarde rapport

De hoogte van de lening wordt namelijk gebaseerd op de marktwaarde van je woning, niet alleen op de WOZ-waarde.

In het artikel over WOZ-waarde versus verkoopwaarde lees je waarom dat verschil belangrijk is.

Steeds meer mensen kiezen daarom voor digitaal waarderen (in de markt ook wel bekend als desktoptaxatie). Daarbij wordt de woningwaarde op afstand bepaald met woningdata, slimme modellen en controle door een erkende NVM-taxateur.

Dat is handig als je snel duidelijkheid wilt voor een hypotheekaanvraag of gesprek met een geldverstrekker.